La Legge di Bilancio 2017 ha introdotto l’atteso incentivo specifico per le riqualificazioni profonde dei condomini.

L’incentivo ambisce a stimolare ampi interventi di coibentazione, ovvero quelli che, tra tutti gli interventi di riqualificazione energetica, sono stati i meno realizzati negli ultimi 10 anni.

Realizzare questi interventi consente non solo di soddisfare le richieste comunitarie, ma anche di beneficiare di diverse ricadute positive su economia, ambiente, salute.

Abbiamo già segnalato la necessità che gli istituti finanziari siano coinvolti nella cedibilità del credito, ma ora vogliamo concentrarci sugli aspetti tecnici che devono ancora essere migliorati.

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Precisazione n. 1: solo interventi su parti comuni?

L’incentivo è strutturato su due livelli:

1. detrazione pari al 70% dei costi se si interviene su almeno il 25% dell’involucro dell’intero condominio;
2. detrazione pari al 75% dei costi se l’involucro raggiunge la qualità energetica media (invernale ed estiva).

Per ottenere l’incentivo è necessario intervenire sulle parti comuni, ma non è chiaro se anche i costi degli interventi sulle parti private, quali finestre e (in alcuni casi) coperture, rientrano tra quelli agevolati.

Il primo livello è facilmente raggiungibile intervenendo sulla sola parte opaca della facciata, ma non il secondo livello. Senza migliorare la coibentazione di finestre e copertura, sarà infatti impossibile raggiungere la qualità energetica media.

A tal scopo è necessario che una elevata percentuale dell’involucro (opaco e trasparente) raggiunga livelli di coibentazione simili a quelli che identificano lo NZEB.

Prestazione invernale dell’involucro [W/m2K]
Zona climatica	Pareti verticali	Coperture	Pavimenti	Finestre/Porte
A	U≤ 0,43	U≤ 0,35	U≤ 0,44	U≤ 3,0
B	U≤ 0,43	U≤ 0,35	U≤ 0,44	U≤ 3,0
C	U≤ 0,34	U≤ 0,33	U≤ 0,38	U≤ 2,2
D	U≤ 0,29	U≤ 0,26	U≤ 0,29	U≤ 1,8
E	U≤ 0,26	U≤ 0,22	U≤ 0,26	U≤ 1,4
F	U≤ 0,24	U≤ 0,20	U≤ 0,24	U≤ 1,1

Tabella 1: parametri invernali che definiscono l’involucro di uno NZEB.

Prestazione estiva dell’involucro
Asol,est/Asup.utile ≤ 0,03	YIE ≤ 0,14 W/m2K

Tabella 2: parametri che definiscono la qualità media estiva dell’involucro.

Qualora ampie porzioni dell’involucro abbiano valori di U e/o di Y_IE/A_{sol,est/Asup.utile} troppo distanti dai valori di Tabella 1 e Tabella 2, sarà impossibile raggiungere il livello 2 dell’ecobonus condomini.

I costi degli interventi su finestre e coperture, anche quando ricadono tra le parti private, rientrano tra quelli incentivati dall’ecobonus condomini?

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Precisazione n. 2: calcoli sul condominio o sulle singole unità?

Il testo di legge deve essere integrato anche su un ulteriore aspetto, che interessa il secondo livello dell’incentivo (detrazione del 75% se si raggiunge la qualità media dell’involucro).

Il rispetto dei requisiti tecnici necessari per accedere al secondo livello è infatti certificato dall’APE (la cui redazione è obbligatoria per questo tipo di interventi).

Sono però sorti dubbi se la verifica debba essere condotta sulla singola unità o sull’intero condominio.

Vi sono infatti tre possibilità:

1. la verifica va fatta sull’intero condominio, inteso come media delle singole unità;
2. la verifica va fatta sulle singole unità, ovvero beneficeranno dell’incentivo al 75% solo le unità il cui APE soddisfa i requisiti;
3. la verifica va fatta su tutte le singole unità, ovvero ogni APE di ogni unità deve soddisfare i requisiti richiesti, altrimenti nessuna unità dell’intero condominio beneficia dell’incentivo al 75%.

A nostro avviso, la prima soluzione è accettabile, la seconda no perché discriminerebbe tra le diverse unità immobiliari (solo alcune beneficerebbero dell’incentivo anche su tutti i condòmini hanno contribuito alle spese) e la terza ci sembra oltremodo onerosa (le unità dell’ultimo piano dovrebbero coibentare sia le pareti verticali, sia la copertura).

Potrebbe sembrare che la soluzione 1. comporti un aggravio di costi perchè obbliga alla redazione di un APE per l’intero condominio, aggiuntivo rispetto a quelli previsti dalla legislazione (gli APE delle singole unità). In realtà l’APE condominiale non deve essere redatto: è sufficiente calcolare i due parametri interessati (EP_H,nd ed uno tra Y_IE e A_{sol,est/Asup.utile}) partendo dai valori contenuti nei singoli APE e mediandoli sulle superfici del condominio.

Per accedere al secondo livello dell’ecobonus condomini (detrazione 75%) la qualità media deve essere raggiunta dal condominio come valore medio?

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Precisazione n. 3: quale U raggiungere?

Vi è un terzo aspetto che necessita di un chiarimento: per richiedere le detrazioni previste dall’ecobonus condomini devono essere rispettate le condizioni previste per l’ecobonus tradizionale (ovvero l’art. 1.345 della Finanziaria 2007)?

In altri termini, per richiedere le detrazioni previste dall’ecobonus condomini, devono essere rispettati i limiti U_MAX previsti dal DM 26 giugno 2015 (e/o dalla legislazione locale) o quelli richiesti per l’ecobonus tradizionale (U_ECOBONUS)?

UECOBONUS [W/m2K]
Zona climatica	Pareti verticali	Coperture	Pavimenti	Finestre/Porte
A	U≤ 0,54	U≤ 0,32	U≤ 0,60	U≤ 3,7
B	U≤ 0,41	U≤ 0,32	U≤ 0,46	U≤ 2,4
C	U≤ 0,33	U≤ 0,32	U≤ 0,40	U≤ 2,1
D	U≤ 0,29	U≤ 0,26	U≤ 0,34	U≤ 2,0
E	U≤ 0,27	U≤ 0,24	U≤ 0,30	U≤ 1,8
F	U≤ 0,26	U≤ 0,23	U≤ 0,28	U≤ 1,6

Tabella 3: prestazione richiesta per potere accedere all’ecobonus tradizionale.

Per come il legislatore ha introdotto i limiti U_ECOBONUS per l’ecobonus tradizionale, questi si applicano solo agli interventi che ricadono sotto l’art. 1.345, e dunque non dovrebbero applicarsi anche all’ecobonus condomini.

Per richiedere l’ecobonus condomini devono essere rispettati i valori U_ECOBONUS o è sufficiente rispettare quanto richiesto dalla legislazione cogente (nazionale e/o locale) per quel tipo di intervento?

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Precisazione n. 4: ….e se l’intervento contempla un ampliamento?

Vi è una ultima precisazione necessaria, a riguardo degli ampliamenti.

L’Agenzia delle Entrate ha infatti ricordato che gli interventi di ampliamento si configurano come nuova costruzione e dunque non usufruiscono di incentivi per interventi di ristrutturazione o manutenzione.

La detrazione del 50% è un incentivo dedicato a questi ultimi interventi e dunque è pacifico che tale detrazione non possa essere richiesta da interventi di ampliamento.

L’ecobonus condomini non è però riservato alle ristrutturazioni o alla manutenzioni; è riservato agli interventi di riqualificazione energetica dell’involucro edilizio. Ampliare un edificio significa intervenire sull’involucro e dunque dovrebbe rientrare tra i costi agevolativi dall’ecobonus condomini, se effettuato contestualmente ad un intervento che, ampliamento escluso, interessa almeno il 25% dell’involucro edilizio. In questo modo, si stimola ad intervenire sulla superficie più ampia possibile: se l’intervento, come originariamente concepito, è un ampliamento, l’ecobonus condomini spinge ad intervenire anche sul resto dell’involucro.

Se tale conclusione fosse ritenuta eccessiva, è sempre possibile imporre un limite all’ampliamento stesso, ad esempio limitare il tutto agli ampliamenti fino al 15% del volume.

Un ampliamento contestuale ad un intervento sull’involucro che beneficia dell’ecobonus condomini rientra tra i costi agevolati dall’incentivo?

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