I nuovi incentivi per la deep renovation dei condomini

wefinallydiditLa legge di Bilancio 2017 è stata approvata e con essa la proroga degli incentivi per l’edilizia e le nuove opportunità per i condomini.

Salutiamo con favore le novità, che costituiscono un primo passo importante per una vasta diffusione della riqualificazione energetica profonda degli edifici, pur nella consapevolezza che molto ancora dovrà essere fatto per migliorare l’efficacia dei nuovi incentivi.

Molte informazioni imprecise e qualche commento critico stanno circolando in queste ore, soprattutto in relazione a quanto sarebbe stato omesso nelle ore convulse della discussione in Senato. Ma, soprattutto, negli articoli già pubblicati non viene colta la vera novità che, se pur ancora imperfetta, emerge da questo provvedimento fortemente voluto dal ministro Graziano Delrio.

[clicca qui per scaricare il presente articolo, comprensivo del testo di legge coordinato, completo delle ultime modifiche introdotte dalla legge di Bilancio 2017]

La finalità del nuovo ecobonus per i condomini

Il nuovo ecobonus per la riqualificazione profonda dei condomini intende stimolare un cambiamento di approccio nel modo di affrontare gli interventi di manutenzione degli edifici, che oggi sono quasi sempre realizzati con scarsa attenzione per il miglioramento della loro qualità energetica. La possibilità di ridurre drasticamente il fabbisogno di energia è spesso ignorata o ritenuta non conveniente, e dunque deliberatamente evitata.

L’obiettivo del nuovo incentivo è di indurre molti condomìni a migliorare le caratteristiche energetiche dei propri involucri in occasione delle attività di manutenzione ordinaria, e ad abbandonare la diffusissima prassi illegale di agire in deroga agli obblighi di riqualificazione, con la complicità di molti professionisti.

Al cambiamento di approccio contribuisce la combinazione delle caratteristiche del nuovo incentivo:

  • la prospettiva di lungo termine – per la prima volta un incentivo è pensato in chiave strategica, con un orizzonte di cinque anni; un periodo sufficiente a cambiare strutturalmente il modo di fare efficienza;
  • la centralità della riqualificazione degli involucri – l’altissima intensità di incentivazione (70% o 75% nei casi più virtuosi) è riservata ai soli interventi in cui si interviene riqualificando una porzione consistente dell’involucro e dovrebbe indurre a intervenire su tutte le superfici che tecnicamente lo consentono; il messaggio, rivolto tanto ai proprietari quanto ai professionisti, è chiarissimo: la riqualificazione energetica comincia con la riduzione del fabbisogno di energia; soluzioni basate esclusivamente o prevalentemente sull’efficienza degli impianti (in grado di raggiungere la classe A1 con scarsa o nulla riduzione del fabbisogno di energia totale) non sono ammesse all’incentivo;
  • la semplicità della procedura – il requisito richiesto per l’accesso all’incentivo è semplicissimo e non richiede complesse e costose analisi preliminari, che in condominio costituirebbero un ostacolo aggiuntivo rispetto ai tanti già esistenti; il monitoraggio della risposta del mercato consentirà di valutare l’opportunità di future restrizioni in grado di rendere sempre più virtuosa l’azione di incentivazione, senza scoraggiare la domanda che oggi è ancora molto fragile e largamente inconsapevole;
  • la facoltà di cessione delle detrazioni – è la novità più rivoluzionaria del provvedimento, anche se l’esplicito divieto di cessione alle banche ne menoma fortemente la potenzialità; la facoltà, concessa a tutti i beneficiari dell’incentivo, di vendere la detrazione, rende in via di principio accessibile a tutti l’ecobonus, a prescindere dalla propria condizione fiscale; in questo modo è fornita una risposta a tutti i condòmini che temono di non poter fruire in tutto o in parte dell’incentivo, durante tutto il decennio della sua applicazione, e che di conseguenza si oppongono alla deliberazione delle spese.

Dunque, la maggiore entità degli incentivi, la semplicità della procedura e la sicurezza della loro fruizione dovrebbero indurre molti condòmini a deliberare la riqualificazione energetica dei propri edifici su basi rigorose, a partire dal miglioramento dell’involucro.

Il contestuale miglioramento degli impianti, o la loro successiva sostituzione in occasione della prima esigenza, consente di avvicinare il più possibile gli edifici riqualificati al modello NZEB.

I due scaglioni di incentivo

Sono incentivati al 70% gli interventi di riqualificazione energetica di parti comuni degli edifici condominiali, che interessino l’involucro dell’edificio con un’incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda dell’edificio medesimo (nuovo comma 2-quater dell’art. 14 del DL 63/2013). La scelta dei termini utilizzati nella legge è piuttosto infelice: bisogna evitare di confondere la locuzione “riqualificazione energetica” con quella identica contenuta nel DM 26-06-2015 “Requisiti minimi” che definisce gli interventi che coinvolgono una superficie inferiore o uguale al 25% della superficie disperdente complessiva. Gli interventi incentivati al 70% si inquadrano, più correttamente, tra quelli di “ristrutturazione importante” di primo o secondo livello.

Malauguratamente non sono state comprese le parti di involucro di proprietà privata (i serramenti e, in alcuni casi, anche le coperture), senza che se ne conosca la motivazione. I nostri appelli a favore della loro inclusione sono stati vani: uno degli emendamenti, da noi ispirato, eliminava questa limitazione, con l’obiettivo di stimolare una virtuosa collaborazione tra singoli proprietari e condominio per la realizzazione di interventi completi.

E’ dubbio che le spese per la sostituzione degli impianti centralizzati possano beneficiare del nuovo incentivo. Sicuramente esse restano incentivabili al 65%, ma in tal caso non beneficerebbero della facoltà di cessione. Sarebbe opportuna un’interpretazione inclusiva da parte dell’Agenzia delle entrate o di un provvedimento ministeriale.

Sono incentivati al 75% gli interventi di riqualificazione che consentono di conseguire almeno la qualità media della prestazione energetica invernale ed estiva dell’involucro. Il riferimento è alle tabelle n. 3 e n. 4 dell’Allegato 1 al DM 26-06-2015 “Linee guida per la certificazione energetica degli edifici”. In sostanza, affinché la prestazione invernale sia almeno media occorre che l’indicatore della prestazione invernale dell’involucro (EPH,nd) sia pari o inferiore a 1,7 volte quello dell’edificio di riferimento (EPH,nd,limite (2019/21)). La qualità almeno media della prestazione estiva è attestata dalla trasmittanza termica periodica media dell’intero involucro (YIE) pari o inferiore a 0,14, oppure dall’area solare equivalente estiva per unità di superficie utile (Asol,est/Asup utile) pari o inferiore a 0,03.

Va da sé che, per raggiungere tali livelli di prestazione, sia necessario intervenire su una quota di superficie disperdente molto rilevante. Considerati i vincoli architettonici e i ponti termici ineliminabili degli edifici esistenti, ci si può domandare se un intervento limitato alle parti comuni (che escluda le parti private) possa raggiungere i requisiti richiesti.

La maggiore utilità del secondo scaglione potrebbe essere quella di stimolare quei supplementi di attività diagnostica e progettuale che difficilmente si riescono a commissionare, in ambito condominiale, anteriormente alla stipula del contratto d’appalto. Poiché lo scaglione può essere scelto anche dopo la realizzazione degli interventi, la presenza di questa opzione può suggerire la realizzazione di interventi più completi. L’esclusione delle parti private costituisce, in quest’ottica, una gravissima limitazione.

La cessione delle detrazioni

Per gli interventi di riqualificazione energetica dei condomini che accedono a questo nuovo incentivo, in luogo della detrazione, i soggetti beneficiari possono optare per la cessione del corrispondente credito ai fornitori che hanno effettuato gli interventi ovvero ad altri soggetti privati, con la facoltà di successiva cessione del credito. Rimane esclusa la cessione ad istituti di credito e ad intermediari finanziari. Le modalità di attuazione della cessione sono definite con provvedimento dell’Agenzia delle entrate entro il 1° marzo 2017 (nuovo comma 2-sexies dell’art. 14 del DL 63/2013).

Una norma già in vigore nel 2016 limitava la facoltà di cessione ai soli contribuenti appartenenti alla “no tax area” (semplificando: quelli che hanno un reddito annuo inferiore a circa 8 mila euro). La cessione era possibile a favore dei soli fornitori (imprese e professionisti). La combinazione delle due limitazioni era talmente restrittiva da rendere in pratica inattuato il provvedimento che, per inciso, è stato prorogato al 31-12-2017 e si applica agli interventi sulle parti comuni condominiali che non rientrano nelle nuove fattispecie che danno diritto all’incentivo del 70-75%.

Per queste ultime, invece, la facoltà di cessione è prerogativa di tutti i contribuenti e questa, come si è già detto, è una piccola rivoluzione copernicana che, di fatto, separa il soggetto che attua l’intervento incentivabile da quello che attua la detrazione fiscale, trasformando un incentivo congenitamente incerto in una risorsa sicuramente disponibile.

L’efficacia della cessione è tanto più elevata quanto più rende facile l’individuazione di soggetti capienti interessati ad acquistare la detrazione. L’inclusione di “altri soggetti privati” oltre ai “fornitori che hanno effettuato gli interventi” è una novità positiva. Si è però già osservato che l’esclusione delle banche dal novero dei possibili cessionari comprime drasticamente la capacità di stimolo del nuovo provvedimento, perché preclude la possibilità di utilizzare direttamente gli incentivi per rimborsare i prestiti chiesti dai beneficiari. La cessione delle detrazioni (che rimangono tali anche per i cessionari) a soggetti diversi da quelli che hanno natura finanziaria rende il processo di ricerca di un cessionario capiente molto più complicato e oneroso.

Si deve quindi almeno auspicare che il provvedimento attuativo demandato all’Agenzia delle entrate non renda disagevole la possibilità di individuare soggetti capienti in grado di acquistare le detrazioni e, possibilmente, di anticipare l’intero “pacchetto” di detrazioni decennali necessarie per realizzare gli interventi.

Il provvedimento attuativo dell’Agenzia delle entrate

Non è chiaro cosa si debba intendere per “altri soggetti privati”, non essendovi una definizione univoca. Condividendo la preoccupazione del Direttore dell’Agenzia delle Entrate, Rossella Orlandi, che l’esclusione delle banche renda scarsamente efficace la cessione ad altri soggetti, auspichiamo che il provvedimento attuativo non introduca definizioni ancora più restrittive, consentendo agli operatori privati, anche imprenditoriali, di individuare le modalità meglio in grado di anticipare, a costi accettabili, il valore attualizzato dell’incentivo decennale. E che, soprattutto, non limiti in alcun modo l’ambito soggettivo dei beneficiari che possono optare per la cessione. Qualunque limitazione renderebbe più difficili le decisioni delle assemblee condominiali.

Una prima analisi consente di prevedere che si potranno verificare due distinte esigenze:

  • quella di coloro che non dispongono delle risorse necessarie né della capacità di credito sufficiente per ottenere un prestito bancario; per costoro è utile che il cessionario anticipi l’intero valore dell’incentivo decennale;
  • quella di coloro che, disponendo delle risorse necessarie o della capacità di credito, non chiedono al cessionario l’intera anticipazione ma solo l’acquisto di singole rate per gli anni in cui si dovessero verificare problemi di capienza totale o parziale; in questo caso l’obbligatorietà dell’intera cessione costituirebbe un inutile ostacolo, stante il costo dell’anticipazione che, plausibilmente, non sarà marginale.

E’ quindi opportuno che il provvedimento renda possibili entrambe le modalità di cessione, semplificando il più possibile le procedure.

L’entità rilevante delle somme anticipate dai cessionari dovrà necessariamente trovare capienza nella più ampia gamma di imposte e contributi a loro carico, sui quali operare la compensazione (IRPEF, IRES, IRAP, IVA e contributi previdenziali e assistenziali).

Un futuro perfezionamento dell’incentivo

Il nuovo incentivo possiede alcune delle caratteristiche necessarie per avviare, nel nostro Paese, un vasto piano di riqualificazione profonda degli edifici. Il dibattito che, anche grazie al nostro assiduo contributo, ha preso avvio nell’ultimo anno, ha consentito di superare la solita replica della proroga annuale.

Altre caratteristiche però mancano ancora all’appello. Quelle prioritarie sono, a nostro parere e in ordine di importanza:

  • un meccanismo di cessione degli incentivi che renda fattibile un organico coinvolgimento dei soggetti finanziari e consenta di minimizzare i costi di finanziamento; per il raggiungimento di questo obiettivo prioritario dovrà essere superata la resistenza della Ragioneria dello Stato contro la cessione dei crediti fiscali alle banche e agli intermediari finanziari; dovranno essere evitate soluzioni a favore esclusivo di specifiche categorie di operatori, che comportino il rischio di istituzionalizzare e diffondere stereotipi di intervento non focalizzati sulla riduzione del fabbisogno di energia ma sul soddisfacimento di specifici interessi;
  • una più completa definizione degli interventi ammessi all’incentivo, che comprenda quelli sulle parti private e sugli impianti (si pensi, oltre alle parti di involucro, agli impianti autonomi di riscaldamento e produzione di acqua calda sanitaria e ai loro problemi di efficienza e sicurezza) oltre che quelli per lo sfruttamento di fonti rinnovabili (in ossequio alla definizione comunitaria di NZEB: Edificio il cui fabbisogno energetico molto basso o quasi nullo è coperto in misura molto significativa da energia da fonti rinnovabili);
  • una razionale e flessibile integrazione con le attività connesse funzionalmente con quelle di riqualificazione energetica e finalizzate al miglioramento di ulteriori prestazioni, non limitata ai soli aspetti sismici (es. bonifica dall’amianto, protezione dal rumore, dal fuoco, risparmio idrico); a nostro parere l’integrazione non dovrebbe riguardare i massimali o gli scaglioni di incentivo, che dovranno essere definiti di volta in volta in funzione delle caratteristiche degli interventi e delle specifiche esigenze di stimolo, ma l’uniformazione delle procedure per la cessione delle detrazioni e per l’ottenimento dei finanziamenti.

La quantificazione delle esternalità evitate e la computazione, tra le poste positive del bilancio, dei molteplici benefici che il sistema Paese è in grado di conseguire da un vasto piano di efficientamento del patrimonio costruito – in termini di capacità espansiva, sviluppo occupazionale, sicurezza energetica, protezione ambientale locale e globale, riduzione delle spese sanitarie e assistenziali – potrà fornire al nuovo Esecutivo la motivazione per rendere l’ecobonus per condomini uno strumento veramente completo ed efficace.

3 pensieri su “I nuovi incentivi per la deep renovation dei condomini

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